大连市人民政府办公厅关于印发大连市限价商品房建设和销售管理暂行办法的通知
辽宁省大连市人民政府办公厅
大连市人民政府办公厅关于印发大连市限价商品房建设和销售管理暂行办法的通知
各区、市、县人民政府，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：
经市政府同意，现将《大连市限价商品房建设和销售管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻落实。
二○○五年八月二十四日
大连市限价商品房建设和销售管理暂行办法
第一条 为加强限价商品房的建设和销售管理，完善住房供应结构，满足城市居民的购房需求，促进我市房地产市场持续健康发展，根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔２００5〕8号）和《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政办发〔２００5〕53号）规定，制定本办法。
第二条 中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（含高新技术产业园区，以下简称市内四区）限价商品房建设和销售管理适用于本办法。
第三条 本办法所称限价商品房，是指政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。
第四条 购买限价商品房实行申请、登记和公示制度。
第五条 市国土房屋局是本市限价商品房建设和销售管理的行政主管部门，其所属的廉租和经济适用住房管理中心（以下称限价商品房管理部门）具体负责市内四区限价商品房建设和销售管理的组织实施工作。
市发展改革委、建委、规划局、财政局、土地储备交易中心、行政执法局等有关部门，应认真履行职责，共同做好限价商品房建设和销售管理工作。
第六条 限价商品房建设应纳入大连市国民经济和社会发展计划。限价商品房建设用地，列入市土地储备计划和土地供应年度计划，每年开发建设规模由市政府确定。
第七条 限价商品房建设项目，政府在地价上给予扶持。按照以房价定地价的原则，根据限价商品房基准价格，确定土地出让价格。
限价商品房的基准价格，原则上比同期同地段商品房评估市场价格低20%，利润率和管理费分别控制在10%和4%。限价商品房价格确定后应当向社会公示。
第八条 限价商品房项目按城市基本建设项目程序开发建设，市场化运作。经市政府批准，建设项目用地可以实行直接定价招标方式出让国有土地使用权。
第九条 限价商品房户型设计按70%为中户型，辅助以少量的其他户型，以满足大多数家庭的实际消费需要。中户型住房建筑面积控制在85平方米左右，其他户型住房面积控制标准，由限价商品房管理部门提出，报政府批准后执行。
第十条 购买限价商品房应符合下列条件：
（一） 具有市内四区城镇常住户口3年以上；
（二） 家庭人均住房使用面积低于上一年全市城镇居民住房人均使用面积水平；
（三） 家庭人均年收入低于市统计局对社会公布的上一年全市城镇居民人均可支配收入水平的12倍。
符合这3条规定条件的被拆迁人可优先购买限价商品房。
第十一条 申请购房的家庭人口，必须是同一户口并在一起居住且具有法定赡养、扶养、抚养关系的人员。
第十二条 家庭人口分摊原住房面积，按同在一个房证内的户口人数计算。
第十三条 每个符合条件的家庭只能购买一套限价商品房。
第十四条 申请购买限价商品房按下列程序办理：
（一） 符合购房条件且当年准备购房的家庭，可持户口簿、家庭成员身份证、住房房证（拆迁户持拆迁补偿协议）向限价商品房管理部门提出登记申请，填写《购买限价商品房申请表》。购房申请人及其配偶所在单位（没有单位的由户口所在地街道办事处）负责对《申请表》中的收入情况和住房状况进行初审，情况属实的，加盖单位公章予以确认。
（二） 限价商品房管理部门审核后，将其家庭人口、现住房面积、家庭收入等情况进行公示。公示15日无异议的，核发《购买限价商品房登记单》（以下简称《登记单》）；对公示期间有投诉的，由限价商品房管理部门会同有关部门调查、核实，确实不符合条件的，取消购房资格，通知申请人。
（三） 申请人持《登记单》到限价商品房开发建设单位购房，签订《商品房买卖合同》；凭《登记单》和其他有关证件到产权交易部门办理商品房产权证书。没有《登记单》的，开发建设单位不予售房，产权交易部门不给办理产权证书。
第十五条 已确定为当年购房对象的家庭，当年内未购房的，取消当年获得的购房资格，隔1年后可重新申请。
第十六条 限价商品房在取得房屋所有权证5年内不得出售。售房家庭不得再次申请购买限价商品房。
第十七条 大连市其他区市县（含大连经济技术开发区）可结合本地区实际情况，制定具体办法。
第十八条 本办法自发布之日起施行。
关于印发《保险公司费用分摊指引》的通知
中国保险监督管理委员会
关于印发《保险公司费用分摊指引》的通知
保监发〔2006〕90号
各保监局，各保险公司、保险资产管理公司：
为了规范保险公司费用分摊，提高会计信息质量和公司财务管理水平，为公司产品定价、经营决策、分支机构业绩考核和监管工作提供科学、准确的财务信息，我会制定了《保险公司费用分摊指引》。现予印发，请遵照执行。
二○○六年八月二十九日
保险公司费用分摊指引
一、总则
1．为了规范保险公司费用分摊，提高会计信息质量和公司财务管理水平，为公司产品定价、经营决策、分支机构业绩考核和监管工作提供科学、准确的财务信息，制定本指引。
2．本指引所称费用，指保险公司在日常经营活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出，包括赔款支出、分保赔款支出、各类给付、退保金、准备金提转差、佣金、手续费、分保费用支出、营业税金及附加、营业费用、提取保险保障基金等。
3．保险公司向中国保险监督管理委员会（以下简称“中国保监会”）报送的和对外公开披露的所有报告、数据涉及的费用分摊均应参照本指引的规定，包括偿付能力报告、财务会计报告、交强险专题财务报告、分红保险专题财务报告以及向中国保险统计信息系统报送的数据等。
4．保险公司出于内部管理等其他目的进行的费用分摊，可以不适用本指引。
二、专属费用和共同费用的认定
5．保险公司应当根据业务的经济实质，将每项费用准确认定为专属费用或共同费用。
专属费用是指专门为某一归属对象发生的，能够全部归属于该归属对象的费用。
共同费用是指不是专门为某一归属对象发生的，不能全部归属于该归属对象的费用。
6．专属费用和共同费用的认定结果会因分摊目的和管理水平的不同而不同。
6.1保险公司费用分摊的目的不同，确定的费用归属对象就不同，因而专属费用和共同费用的认定结果也会不同，即同一项费用在不同的分摊目的下会认定为不同的属性。如：当产险公司核算各险种大类的损益时，其费用归属对象是车险、企财险、家财险等险种大类，车险的赔款和车险承保管理人员的薪酬就是车险的专属费用；但当公司核算交强险损益时，费用归属对象就要细化到车险内部的交强险、车损险以及其他车险险种类别，车险承保管理人员的薪酬就成为共同费用，需要采用一定标准在交强险、车损险和其他车险险种之间进行分摊。
6.2保险公司管理和核算水平不同，费用的细分程度就会不同，费用认定结果也会不同。公司的基础管理越细化，费用记录的相关信息越充分，该费用越有可能直接认定为专属费用，因而越有可能减少需要分摊的共同费用的项目，从而越有可能增加费用分摊的准确性。
7．保险公司应当根据实际需要和不同的分摊目的，确定不同的费用归属对象，进而准确认定其专属费用和共同费用。以下是常见的三种情况。
7.1在有些情况下，保险公司需要将费用分摊至险种。如：保险公司向中国保监会报送财务会计报告、交强险专题财务报告、分红保险专题财务报告以及向中国保险统计信息系统报送数据时，需要将费用分摊到险种。此时，就应当将险种确定为费用归属对象。
7.1.1 险种作为费用归属对象时，专门为某险种发生的费用应当认定为该险种的专属费用，如：在核算交强险损益时，交强险的手续费、赔款支出、保单印制费、广告宣传费均应当认定为交强险的专属费用。不是专门为某险种发生的、不能全部归属于该险种的费用则应当认定为共同费用，如：在核算交强险中家庭用车的损益时，交强险的广告宣传费就应当认定为共同费用。
7.2 在有些情况下，保险公司需要将费用分摊至业务类别。如：保险公司向中国保监会报送偿付能力报告时，应当根据《保险公司偿付能力报告编报规则第9号：综合收益》的规定将费用分摊至承保业务、投资业务、受托管理业务和其他业务4大业务类别。此时，就应当将业务类别确定为费用归属对象。
7.2.1 业务类别作为费用归属对象时，专门为某类业务发生的费用应当认定为该类业务的专属费用，如：车险承保人员的薪酬应当认定为承保业务的专属费用。不是专门为某类业务发生的、不能全部归属于该类业务的费用应当认定为共同费用，如：财务部门和人力资源部门人员的薪酬。
7.3 在有些情况下，保险公司需要将费用分摊至分支机构。如：保险公司向中国保监会报送交强险专题财务报告时，需要将费用分摊至按照省级（自治区/直辖市）行政区划确定的交强险地区分部（分支机构）。此时，就应当将分支机构确定为费用归属对象。
7.3.1 分支机构作为费用归属对象时，专门为某分支机构发生的费用应当认定为该分支机构的专属费用，如：某公司北京地区发生的交强险赔款支出、手续费、在北京地区投放的广告费用应当认定为该公司北京地区分部的专属费用。不是专门为某分支机构发生的、不能全部归属于该分支机构的费用应当认定为共同费用，如：公司在中央电视台投放的交强险广告宣传费应当认定为共同费用。
7.4 投资业务费用应当根据不同的费用归属对象，采用不同的认定、分摊方法。如：当业务类别作为费用归属对象时，投资业务发生的费用应当认定为投资业务的专属费用。当险种作为费用归属对象时，除独立账户资金等单独运用资金的投资业务发生的费用应当认定为相应险种的专属费用外，保险公司不必对其他资金的投资业务费用逐项进行分摊，只需按照资产负债匹配的要求，将扣除投资业务费用后的投资收益在险种之间进行分摊即可。当分支机构作为费用归属对象时，保险公司不必对投资业务费用逐项进行认定和分摊，只将扣除投资业务费用后的投资收益在分支机构之间进行分摊即可。
三、共同费用的分摊程序和标准
8．保险公司在进行共同费用分摊时，应当将公司部门分为直接业务部门和后援管理部门2类。
直接业务部门是指直接从事保单销售、核保核赔、理赔服务、再保业务操作和管理的部门，如：销售、承保、理赔、再保、客户服务等部门。
后援管理部门是指为直接业务部门提供服务和进行公共管理的部门，如：财务、精算、信息技术、法律、投资管理、稽核、办公室、人力资源、总经理室等部门。
保险公司应当根据自身的组织架构确定直接业务部门、后援管理部门的范围和具体名称。
9．保险公司在将部门分为直接业务部门和后援管理部门的同时，应当将需要分摊的共同费用分为人力成本、资产占用费和其他营业费用3类。
人力成本，是指职工薪酬及其相关的支出，如：职工工资、职工福利费、职工教育费、住房公积金、社会统筹保险费、补充养老保险费等。
资产占用费，是指由于资产占用而发生或应当承担的费用，如：固定资产折旧和租赁费、电子设备运转费、无形资产摊销、土地使用税、房产税、长期待摊费用等。
其他营业费用，是指除了人力成本和资产占用费之外的其他共同性营业费用，如：业务招待费、会议费、差旅费、水电费等。
10．保险公司应当按照以下步骤（流程图见附件1），采用《共同费用向险种分摊标准表》（附件3）和《共同费用向业务类别分摊标准表》（附件4）中规定的分摊标准将共同费用分摊到险种或业务类别：
第一步、将资产占用费分摊到各部门；
第二步、将后援管理部门（投资管理部门除外）的费用（包括人力成本、分摊的资产占用费以及业务招待费、会议费、差旅费）分摊到直接业务部门，同时将投资管理部门的费用全部计入“投资收益”；
第三步、将直接业务部门归集和分摊到的费用、其他营业费用、投资收益分摊到险种或业务类别。
11．在遵照《保险公司非寿险业务准备金管理办法（试行）》（保监会令〔2004〕13号）规定的前提下，如果保险公司根据业务的风险特征，对几个险种合并评估其已发生未报案未决赔款准备金（IBNR），就需要将合并评估的已发生未报案未决赔款准备金（IBNR）认定为共同费用，按照下述公式分摊到各险种：
某险种的已发生未报案未决赔款准备金（IBNR）=各险种分摊比例×〔该险种截止至报告期末滚动（至少）12个月分保后已决赔款+该险种报告期末分保后已发生已报案未决赔款准备金〕
其中：各险种分摊比例=报告期末几个险种合并评估的已发生未报案未决赔款准备金（IBNR）÷〔合并评估险种截止至报告期末滚动（至少）12个月分保后已决赔款+合并评估险种报告期末分保后已发生已报案未决赔款准备金〕
〖例〗甲公司2005年12月31日对A、B两个险种合并评估IBNR，结果见表1。
表1单位：万元
险种
截止至报告期末滚动36个月分保后已决赔款
报告期末分保后已发生已报案未决赔款准备金
合并评估的IBNR
A
200
100
130
B
700
300
各险种IBNR分摊比例＝130/〔（200+700）+（100+300）〕＝10％
A险种应分摊的IBNR＝10％×（200+100）＝30（万元）
B险种应分摊的IBNR＝10％×（700+300）＝100（万元）。
12．保险公司应当按照以下步骤（流程图见附件2），采用《共同费用向分支机构分摊标准表》（附件5）中规定的分摊标准将总公司发生的共同费用分摊到各分支机构：
第一步、将总公司的资产占用费分摊到总公司各部门；
第二步、将总公司各部门归集和分摊到的费用、其他营业费用、投资收益分摊到各分支机构。
13．分支机构作为费用归属对象时，原则上保险公司应当在整个公司层面上对各险种的已发生未报案未决赔款准备金（IBNR）进行总体评估，并将评估的已发生未报案未决赔款准备金（IBNR）作为共同费用按照下述公式分摊到各分支机构：
分摊到某分支机构的某险种已发生未报案未决赔款准备金（IBNR）=各分支机构某险种分摊比例×〔该分支机构某险种截止至报告期末滚动（至少）12个月分保后已决赔款+该分支机构某险种报告期末分保后已发生已报案未决赔款准备金〕
其中：各分支机构某险种分摊比例=某险种总体评估的已发生未报案未决赔款准备金（IBNR）÷〔各分支机构该险种截止至报告期末滚动（至少）12个月分保后已决赔款+各分支机构该险种报告期末分保后已发生已报案未决赔款准备金〕
〖例〗甲公司2005年12月31日对车损险IBNR进行总体评估，结果见表2。
表2单位：万元
分支机构
截止至报告期末车损险滚动36个月分保后已决赔款
报告期末车损险分保后已发生已报案未决赔款准备金
总体评估的车损险IBNR
A
2400
600
375
B
3000
1500
各分支机构车损险IBNR分摊比例＝375/〔（2400+3000）
+（600+1500）〕＝5％
A分支机构应分摊的车损险IBNR＝5％×（2400+600）＝150（万元）
B分支机构应分摊的车损险IBNR＝5％×（3000+1500）＝225（万元）。
14．以上分摊程序不要求考虑后援管理部门之间相互提供服务而产生的共同费用交互分配需求，但有条件的公司可以对以上分摊程序进行必要修正，引入共同费用交互分配程序。
15．保险公司应当按照资产负债匹配的要求，将投资收益分摊到相应的归属对象。对于资产负债匹配要求相同的资金，应当按照实际可运用资金量的比例将其投资收益分摊到所确定的归属对象。
15.1 在将资产负债匹配要求相同的资金投资收益分摊到相应的险种时，保险公司应当以日、周或月为基础，按照收付实现制的原则确认、计量各险种实际可运用资金量。各险种实际可运用资金量＝期初该险种实际可运用资金量+报告期该险种实际收到的保费－报告期该险种实际支付的赔款、给付－报告期归属于该险种的实际支出的专属费用和共同费用。保险公司也可以用“期初该险种实际可运用资金量+报告期该险种实际收到的保费－报告期该险种实际支付的赔款、给付”来简化确定各险种的实际可运用资金量。
15.2 将投资收益分摊到分支机构时，保险公司应当以日、周或月为基础，按照收付实现制的原则确认、计量各分支机构实际可运用资金量。各分支机构的实际可运用资金量＝期初该分支机构实际可运用资金量+报告期该分支机构实际上划的保费－报告期实际下划给该分支机构的赔款、费用等。
四、监管要求
16．保险公司应当不断改进基础管理，完善信息系统，细化费用认定程序，尽可能将更多的费用认定为专属费用，增加费用分摊的准确性。
17．本指引是保险公司费用分摊程序和标准的最低要求。保险公司可以在遵循本指引基本原则的前提下，结合公司实际情况开发更为科学、准确、合理的费用分摊方法，也可以开发作业成本法等更为先进的成本核算和管理模式，但要向中国保监会申请验收合格后方可实施。
18．保险公司应当根据本指引的规定，结合公司自身情况，制定具体的费用分摊实施办法，报中国保监会备案。
19．总公司应当加强对各级分支机构的管理，确保各级分支机构按照总公司统一制定的费用分摊办法准确认定、分摊费用。
20．保险公司不得随意变更费用的认定程序和分摊标准。如确有需要变更，应当说明变更原因及其对相关报告、数据的影响，并于决定变更之日起10日内报中国保监会备案。
五、附则
21．保险资产管理公司的费用分摊应当参照本指引执行。
22．本指引由中国保监会负责解释和修订。
23．本指引自发布之日起施行。
附件：1、共同费用向险种或业务类别分摊流程图。2、共同费用向分支机构分摊流程图
3、共同费用向险种分摊标准表。4、共同费用向业务类别分摊标准表。5、共同费用向分支机构分摊标准表
