定罪与量刑的程序分离
中国刑事审判制度改革的另一种思路
陈瑞华 北京大学
关键词: 定罪 量刑 分离 程序
内容提要: 现行的定罪与量刑一体化的诉讼模式，造成定罪问题成为审判的中心问题，被告人、辩护人对于法院的量刑决策过程参与不足、影响力不充分。只有将定罪与量刑程序完全分离开来，才能解决刑事辩护不充分的问题。只有构建专门的量刑听证程序，控辨双方才可以真正有效地参与量刑的决策过程，并通过行使诉权来制约裁判权，也可以适度提升被害人的诉讼地位。
一、引言
迄今为止，在定罪与量刑的程序关系上存在着两种模式：一是英美的定罪与量刑程序分离模式，二是大陆法中的定罪与量刑程序一体化模式。在前一模式中，刑事审判分为“定罪裁断”与“量刑听证”两个相对分离的阶段，前一阶段采取对抗式的诉讼模式，要受到证据规则的严格约束，事实裁判者通过听取控辩双方的举证和盘问，要对被告人是否构成起诉罪名的问题作出权威的裁断。[1]被告人一旦被确认为有罪的，法官会就量刑问题举行专门的听证会，由缓刑机构或社会工作者当庭发表“量刑前调查报告”，听取检察官、被告方甚至被害方的量刑意见，然后作出量刑裁决。而在大陆法的一体化模式中，刑事法庭经过完整的法庭审判，既要解决被告人是否构成犯罪的问题，又要对有罪被告人的量刑问题作出裁决。与英美模式相比，大陆模式确定由同一审判组织，经过同一审判程序，适用同一程序和证据规则，同时解决定罪和定罪后的量刑问题。[2]
中国1996年进行的“审判方式改革”，尽管在一定程度上引入了对抗式诉讼制度的要素，冲淡了原来的超职权主义诉讼色彩，确立了所谓的“抗辩式”或“辩论式”审判程序，[3]但在定罪与量刑的程序关系上，仍然维持了与大陆法国家相似的固有模式。按照这一模式，刑事审判程序的设置主要是围绕着控制定罪问题而展开的，对犯罪人的量刑不是法庭审判所要解决的主要问题；裁判者没有将量刑问题纳入法庭调查的对象，而最多在法庭辩论阶段将其视为附带于定罪的问题；无论是出庭支持公诉的检察官，还是被害方和辩护方，都没有太多的机会就有罪被告人的量刑情节、量刑种类和量刑幅度，进行有针对性的举证、质证和辩论。对有罪被告人的量刑问题，主要是由法官通过一种“办公室作业”的秘密方式来完成的。
近年来，中国法院在量刑问题上滥用自由裁量权的问题逐渐引起社会各界的关注。在那些被告人作无罪辩护的案件中，公诉方与辩护方都只是就被告人是否构成犯罪的问题展开法庭质证和辩论，法庭根本不给予双方就量刑问题发表意见的机会。由此导致在这些案件中出现了不同程度的辩护不充分的问题。[4]而在那些被告人作有罪供述或者放弃无罪辩护的案件中，法庭仍然围绕着被告人是否构成犯罪的问题而调查证据和组织辩论，对于案件的量刑基准以及各类量刑情节则缺乏必要的调查和辩论。法院判决书对量刑的理由很少给出充分的说明，这势必导致被告人、辩护人经常难以认同法院在量刑上的裁判逻辑。在大多数情况下，出庭支持公诉的检察官往往只关心定罪问题，而对于量刑问题既不发表意见，也不提出专门的证据和事实，而任由法官在法庭之外对量刑问题做出裁断。但是，法院对于越来越多的刑事案件都适用缓刑，尤其是对那些国家公职人员涉嫌渎职犯罪的案件，法院适用缓刑的比例更是高达85％以上。而对于这种裁判结论，法院在裁判文书中一般很少给出令人信服的理由。这使得越来越多的检察官对于法院的量刑裁断权提出异议，要求检察机关提出量刑意见、加强对法院量刑问题“法律监督”的声音不绝于耳。与此同时，在那些有被害人的案件中，过于重视定罪问题的法庭审理程序根本无法给予被害人参与量刑决策过程的机会，法官通过阅卷和庭外调查等方式来审核量刑问题，使得被害人被排斥在量刑程序之外，难以对法院的量刑裁决施加积极的影响。不少被害人对法院的量刑裁决都有不满之声，甚至为此走上申诉、上访之路。
考虑到被告人当庭作无罪辩护的案件仅占很少的比例，控辩双方在大多数情况下也很少就定罪问题发生争议，因此可以说中国刑事审判中的问题其实主要是量刑问题。而在定罪与量刑程序合二为一的诉讼框架下，控辩双方都被排除在量刑的决策过程之外，被害人也难以对量刑问题发表意见和表达异议，法官在量刑上滥用自由裁量权的问题势必会普遍出现。近年来，基于对现行刑事审判制度之缺陷的认识，一些地方的基层法院和检察院对量刑程序做出一定的改革。例如，越来越多的检察机关开始探索“量刑建议”的改革，就量刑的种类和幅度向法院提出明确的意见，法院则就量刑问题组织控辩双方进行辩论，并在裁判文书中就其量刑裁决说明理由，检察机关则根据法院采纳量刑建议的情况做出是否提起抗诉的决定。[5]又如，一些法院开始在法庭审理程序结束之后试行“缓刑听证”制度，给予控辩双方、被害方以及来自社区、学校和当事人家庭的各界人士参与听证的机会，并就是否适用缓刑问题发表意见和进行辩论。[6]再如，很多法院对少年案件开始试行“圆桌审判”制度，法官、陪审员或者社会工作者就少年被告人事先进行社会调查，并在开庭时提交并宣读“社会调查报告”，对于被告人的出身、成长、社会关系、学校教育、平常表现、前科等问题提出相应的证明，并就量刑问题进行风险评估。在此基础上，各方就最终的量刑问题展开辩论，法官在听取这些报告和辩论的基础上做出量刑裁决。[7]可以说，中国法院在量刑程序问题上出现了自生自发的改革迹象。
最高法院在第二个“五年改革纲要”中明确提出：“（要）研究制定关于其他犯罪的量刑指导意见，并健全和完善相对独立的量刑程序。”[8]这显示出最高法院已经意识到现行的定罪与量刑一体化的审判模式存在着根本的缺陷。有鉴于此，本文拟对量刑程序的改革问题做出简要的讨论。笔者将对定罪与量刑程序一体化的诉讼模式做出反思性评论，然后提出将定罪与量刑程序予以分离的主要理由，对定罪与量刑程序分离的制度构建提出初步的设想。
二、定罪与量刑的一体化模式及其缺陷
尽管中国与大陆法国家在刑事审判制度上存在着诸多方面的差异，但在定罪与量刑的关系上却采取了大体相似的程序模式。在以下的讨论中，笔者将对这种具体制度上的差异忽略不计，而通过与英美法中的定罪与量刑的分离模式作比较，来总结这种定罪与量刑程序一体化模式的特征，并对其做出初步的评价。
在英美刑事审判制度中，定罪裁判与量刑裁决所依据的事实信息被明确区分开来。缓刑监督机构的量刑前调查制度，使得大量与定罪无关的证据材料和事实信息被系统地收集起来。作为一种受法官委托从事社会调查的机构，缓刑监督机构具有相对的中立性，它所提交的量刑前报告可以涵盖各种有利于和不利于被告人的证据和信息。由于不受证据规则的限制，这些证据和信息只要有助于法官确定被告人罪行的性质、后果以及被告人的人格及其再犯可能的，就都具有可采性。甚至就连被害人都有机会将自己及其家庭因犯罪所遭受的伤害后果陈述出来，并提交给法官作为量刑的信息来源。量刑听证制度的设计，不仅给检察官、被告人、辩护律师甚至被害人提供了一个参与量刑裁决过程、影响法官量刑决定的机会，而且可以最大限度地确保法官量刑决策的合理性。因为无论是缓刑官员提交的量刑前调查报告，被害人做出的影响陈述，还是检察官、被告人、辩护律师就量刑问题所提出的证据和意见，都使得法官从不同方面获得了与量刑有关的信息来源，各方的参与还使得量刑听证具有“量刑评估”的效果。相对于大陆法国家的法官单方面地依靠听审和阅卷来确定量刑种类和量刑幅度的裁判方式，英美法官在量刑信息的取得上要更为完整和全面，他们的自由裁量权也会受到更为严密的约束。
当然，我们并不认为英美模式是完美无缺的。通常情况下，一种制度的优势有时从另一角度来看恰恰构成了它的劣势。定罪与量刑的分离，势必造成同一个案件要经历两次司法裁判过程，控辩双方也要前后两次出席法庭审理，参与法庭证据调查和辩论。这不仅会给法院带来不同程度的办案压力，导致诉讼成本投入的增加，影响诉讼的效率，而且还使控辩双方承受更大的讼累，投入更多的旨在应付诉讼活动的精力和财力。定罪与量刑程序的分离还会带来诉讼结案期间的冗长拖沓，被告人长时间地接受定罪和量刑方面的裁判，也可能长时间地受到不适当的未决羁押。
相对而言，大陆法国家所实行的定罪与量刑一体化模式，可以在一定程度上克服英美模式的缺陷。因为在这一模式下，定罪与量刑要由同一审判组织经由同一审判程序来形成裁判结论。法庭经过一次连续的审理过程，既决定被告人是否构成犯罪，又对有罪被告人的量刑问题加以裁决。由于不实行英美法意义上的陪审团制度，职业法官与陪审员拥有完全相同的审判权。大陆法国家的刑事审判制度中不存在较为严格的证据规则，那些旨在限制证据之相关性、合法性的规则也相对简单得多。再加上法官在开庭前要全面查阅案卷材料，法庭上又可依据职权决定证据调查的范围、顺序和方式，因此，整个法庭审理过程既显得十分流畅，又避免了冗长拖沓。在法庭审理结束后，法庭在所有裁判者发表意见的基础上，依次对罪责问题和量刑问题进行投票，产生裁判结论。这种一体化的程序模式无疑是富有效率的。不仅如此，大陆法国家的法官在定罪与量刑裁决形成之后，还会就其裁判结论充分地阐述理由，并在裁判文书中对这些理由作出较为详细的记载。这种详细阐明裁判理由的做法，无疑对于法官的自由裁量权构成一种有效的约束。
尽管如此，大陆法实行的定罪与量刑一体化模式，在正当性和合理性上正面临着越来越严厉的批评。在英美学者看来，在同一审判程序中做出定罪和量刑两个决定，无疑会带来一些十分棘手的问题：“除了列举证明有罪或者无罪所需的证据外，法庭还必须十分小心地收集其他量刑所需的证据。检察官和辩护律师本身也必须考虑证据、发问并在集中于证据、提问以及解决有罪与否问题所必须的主张的同时，就量刑进行辩论。”但是，由于控辩双方提出的证据和主张经常发生矛盾，他们“经常不得不选择事先做出定罪决定还是先做出量刑决定”，这对辩护律师来说显得尤为艰难，因为“辩护律师很难既主张被告人无罪，同时又主张他对自己的罪行有所悔改”。不仅如此，由于定罪与量刑在同一程序中加以决定，“法官有义务将被告人先前的犯罪记录作为庭审中的证据”。[9]因此，无论是职业法官还是陪审员，都很难避免这些犯罪记录对于他们做出定罪裁决的影响。
无论是英美学者还是大陆学者，都指出大陆法实行的定罪与量刑程序一体化模式，具有两个基本的缺陷：一是容易削弱无罪推定的效力，造成被告人诉讼地位的降低；二是造成法官在量刑上拥有太大的自由裁量权，难以获得较为充分的事实信息，更无法在量刑裁决过程中听取控辩双方的意见。在前一方面，因为法庭在尚未确定被告人是否构成犯罪之前，即调查被告人的犯罪前科问题，这容易削弱被告人的无罪辩护效果，也可能使陪审员产生被告人有罪的印象。同时，在被告人保持沉默、拒不认罪以及辩护律师作无罪辩护的情况下，辩护律师难以就被告人的量刑问题充分发表意见，而陷入一种两难境地：如果选择支持无罪辩护，则没有机会充分地发表从轻量刑意见；如果提出各种旨在说服法庭从轻量刑的辩护意见，则会出现辩护律师在一场审判中先后作无罪辩护与从轻量刑辩护的局面，使得无罪辩护的效果受到不同程度的削弱。
而从后一角度来看，大陆法国家的法官做出量刑裁决所依据的信息与定罪的信息是完全一致的。法庭几乎不可能对被告人的罪行展开全面的社会调查，包括被告人犯罪的社会原因、成长经历、社会环境、被害人过错、家庭和教育情况等因素，不可能在法庭审理中受到认真关注。法庭也不可能对犯罪造成的各种后果给与全面的关注，诸如犯罪给被害人带来的身体伤害、精神创伤，犯罪给被害人家人所带来的各种损害，犯罪给社区所带来的负面影响，都难以成为法官的量刑信息资源；法庭更不可能对被告人的再犯可能以及未来的刑罚效果做出科学的评估，法官更多地将精力放在判断被告人是否构成犯罪问题上，控辩双方也更多地关注被告人是否构成犯罪的问题，几乎没有一个人真正关注被告人的再犯可能以及所采取的刑罚是否足以遏制犯罪等刑罚效果层面上的问题，大陆法国家因缺乏类似英美缓刑监督机构那样的专业机构的参与，更没有可能就刑罚效果问题展开认真的辩论和评估。于是，尽管控辩双方有机会提出量刑意见，但量刑总体上是法官在“评议室”内完成的裁判事项，量刑信息既没有经过充分的辩论和审查，也没有经过专业人员的社会调查，而完全成为法官自由裁量权范围内的事项。[10]
三、定罪与量刑程序分离的基本理由
根据前面的分析，大陆法所确立的定罪与量刑程序一体化模式正面临着一系列的批评。就连大陆法国家的一些学者也指出了这种程序模式的一些缺陷。中国近年来的司法实践表明，在那些被告人作无罪辩护的案件中，这种一体化的诉讼模式已经显露出越来越多的问题；而在被告人选择有罪供述或者放弃无罪辩护的案件中，法庭也没有将审判的重心放在量刑问题上，而仍然将极为有限的时间投入到对定罪问题的审查之中。中国近年来的刑事司法改革试验也充分显示，一种以限制法官自由裁量权为宗旨的量刑程序改革是有相当大的生命力的，而从长远上看，这种改革最终将逐渐导向定罪与量刑程序的分离，也就是一种独立的量刑听证程序的全面构建。
那么，究竟为什么要将定罪程序与量刑程序予以分离呢？这种改革的正当性究竟是什么？在以下的讨论中，笔者拟从刑事辩护的充分性、公诉权的延伸、法官自由裁量权的限制、量刑信息与定罪信息的区分、被害人的诉讼参与以及刑事证据法的定位等五个方面，来对这种定罪与量刑程序分离化改革的理由加以简要的分析。
（一）刑事辩护的充分性问题
现行的定罪与量刑一体化的诉讼模式，造成定罪问题成为法庭审判的中心，被告人、辩护人对于法院的量刑决策过程存在着明显的参与不足、影响力不充分的问题。这在被告人作无罪辩护的案件中得到淋漓尽致的显示。[11]德国学者赫尔曼教授明确指出：“在德国的庭审中最后辩论可能给辩护律师带来一个特殊的问题。如果辩护律师想要主张被告人无罪，他或者她将申请无罪释放。由于律师无法确定法庭是否一定会判决无罪，他必须同时解决一旦被告人被认定有罪应当判处何种刑罚的问题。由于美国刑事诉讼中存在一个单独的量刑庭审，辩护律师就不必面临这种困境。”[12]
在中国刑事审判过程中，那些选择无罪辩护的被告人、辩护人也经常发现自己陷入了一种两难的诉讼境地：被告人如果做出了无罪辩护，强调本案“证据不足”或者自己“在法律上不构成犯罪”，就只能按照这一口径进行诉讼活动，而根本不可能在法庭调查环节强调旨在证明被告人罪轻的事实和情节，也不可能在法庭辩论阶段再来论证“对被告人从轻量刑的必要性”。否则，被告人、辩护人会陷入自相矛盾的境地，后面所作的有罪辩护意见势必会对前面的无罪辩护观点形成一种否决作用。于是，辩护律师在选择辩护方向时经常存在一种不可兼得的无奈心理：如果做出无罪辩护，就意味着在法庭上根本没有机会强调有利于被告人的量刑情节；如果充分指出那些旨在说明应对被告人“从轻量刑”的事实和情节，就只能跟无罪辩护无缘了。在近期发生的许霆案件中，控辩双方在被告人是否构成犯罪问题上发生了激烈的争议，双方在长达4个小时的庭审过程中只就被告人是否构成犯罪的问题展开质证和辩论，而根本无法顾及被告人的量刑问题。而量刑问题恰恰是本案引起社会各界高度关注的原因之一。
其实，对被告人而言，量刑与定罪属于两个同样重要的问题。即使对那些已开始打算作无罪辩护的被告人来说，在他们发现说服法庭作出无罪判决没有希望之后，也会希望有证明自己应被从轻、减轻甚至免除刑罚的机会。然而，现行的定罪与量刑程序一体化的诉讼模式，却从根本上剥夺了被告人提出新的辩护意见的机会，造成在那些被告人选择无罪辩护的案件中，辩护主张不充分、辩护理由难以全面阐述的问题。
山东省城市房地产开发经营管理条例
山东省人大常委会
山东省城市房地产开发经营管理条例
山东省人大常委会
（1995年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）
目 录
第一章 总 则
第二章 房地产开发企业
第三章 房地产开发项目的确立与取得
第四章 房地产开发项目的建设
第五章 房地产经营
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障城市规划和城市建设的顺利实施，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发，是指城市人民政府将其确立的房地产开发项目，通过招标、拍卖或者协议方式确定给房地产开发经营企业（以下简称开发企业），由开发企业在依法取得使用权的国有土地上进行城市基础设施和房屋等建设的行为。
本条例所称房地产经营，是指开发企业将其开发的房地产依法转让给他人的行为。
第三条 在本省城市规划区内，从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，均应当遵守本条例。
自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。但本条例第二十六条的规定除外。
第四条 房地产开发必须坚持由城市人民政府总揽，以市场为导向，以项目带开发的方针，严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
严格限制零星项目建设。
第五条 房地产开发，必须严格执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜和园林绿地。
第六条 房地产开发应当符合国家的产业政策，鼓励和扶持居民住宅的开发建设，严格控制建设高档房地产开发项目。
第七条 省人民政府建设行政主管部门主管全省的房地产开发经营管理工作。城市人民政府的城市房地产开发行政主管部门（以下简称开发主管部门）主管本辖区的房地产开发经营管理工作。
省和城市人民政府的计划、土地管理、工商行政等有关部门按照各自的职责分工，负责房地产开发经营管理的有关工作。
第二章 房地产开发企业
第八条 开发企业是以营利为目的，从事房地产开发经营的公司或者其他企业法人。
开发企业包括专营开发企业和单项开发企业。
第九条 设立专营开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于五百万元；
（二）有八名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和两名以上持有资格证书的专职会计人员。
第十条 设立单项开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）已按本条例规定取得开发项目；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的百分之三十。
开发项目完成后，单项开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并应当按规定办理注销登记。
第十一条 房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
第十二条 对本条例施行前已经设立的开发企业，由开发主管部门会同工商行政管理部门进行重新审查。凡是符合本条例规定的，予以保留；不符合本条例规定的，应当依法予以撤销。
第十三条 开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人都不得无偿占用或者压价购买开发企业投资开发的商品房，也不得向开发企业收取法律、法规规定之外的费用。
第三章 房地产开发项目的确立与取得
第十四条 开发主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划等，编制本行政区域的房地产开发发展规划，报同级人民政府批准后实施。
第十五条 开发主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项，并纳入固定资产投资计划。
第十六条 开发项目经批准立项后，开发主管部门应当会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。
开发项目的用地方式一般按下列规定确定：
（一）商品房用地通过出让方式供应；
（二）安居工程住房、微利房和城市基础设施、公用设施用地通过划拨方式供应。
第十七条 开发主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价和开发企业的确定方式，制定开发项目实施方案，报城市人民政府批准后，会同有关部门组织实施。
第十八条 商品房成片开发项目价款底价由下列各项费用构成：
（一）土地使用权出让金；
（二）综合开发费，包括开发区片内的基础设施的开发建设成本和有关非经营性配套公用设施的建设费用；
（三）综合开发管理费；
（四）城市基础设施配套补助费；
（五）地段差价；
（六）法律、法规规定的其他费用。
商品房零星开发项目价款底价的构成，参照前款规定确定。
第十九条 开发项目价款中的综合开发费收取标准，大中城市按当地住宅平均造价的百分之四十至五十计收，其他城市按当地住宅平均造价的百分之三十至四十计收；综合开发管理费按综合开发费的百分之一至二计收。
开发项目价款中的其他各项费用，按照国家和省人民政府规定的标准计收；没有规定的，按照城市人民政府规定的标准计收。
第二十条 安居工程住房、微利房开发项目价款底价构成及计收标准，按照国家和省人民政府有关规定执行。
第二十一条 土地使用权出让金由土地管理部门代收，按规定缴财政，纳入预算，实行计划管理，专款专用。开发项目价款中的其他各项费用由开发主管部门收取和代收，其管理和使用按有关规定执行。
土地管理部门和开发主管部门向开发企业收取土地使用权出让金和开发项目价款中的其他各项费用后，任何单位和个人都不得再向开发企业收取任何费用。
第二十二条 凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标、拍卖方式确定开发者。境内外的公司、企业及其他经济组织和个人，均可以申请参加开发项目的招标、拍卖活动。
不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。但开发者确定后，开发主管部门必须将开发者名称、开发项目及价款等予以公布。
非开发企业被确定为开发者后，应当依法到工商行政管理部门办理设立单项开发企业登记手续。
第二十三条 被确定为项目开发者的开发企业，与开发主管部门签订开发合同、交纳开发项目价款、领取开发项目手册和开发经营许可证后，即取得项目开发经营权。
开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到规划和土地管理等部门办理有关建设手续，申领建设用地规划许可证和建设用地批准书，并到计划部门办理登记备案手续。
开发企业未取得开发项目的证明文件而取得规划、土地等部门批准文件的，其批准文件无效。
第二十四条 开发合同应当包括下列内容：
（一）开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
（二）开工期限和建设进度；
（三）建设质量要求；
（四）基础设施和配套公用设施的建设要求及建成后的产权界定；
（五）拆迁补偿安置要求；
（六）开发主管部门应对开发项目提供的配套条件；
（七）开发项目价款及其交付方式；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第二十五条 以依法取得的国有土地使用权作价入股、合资合作或者自行开发经营房地产的，应当向开发主管部门提出申请，经批准后视同协议方式取得开发项目，并应当按本条例规定办理有关手续。
第二十六条 自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划部门立项后，建设单位应当向开发主管部门提出建设申请，经审查同意并按城市人民政府的规定交纳地段差价和城市基础设施配套补助费后，方可办理其他基本建设手续。
第二十七条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有的土地的，必须由城市人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
禁止在城市规划区内的集体所有的土地上进行房地产开发经营活动。
第四章 房地产开发项目的建设
第二十八条 需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的开发项目，应当由开发主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托取得开发项目的开发企业自行完成。
开发区片内的经营性配套公用设施，由开发企业按规划要求投资建设，实行有偿转让。
开发区片内的大型基础设施、配套公用设施和开发区片外的配套基础设施应当由有关部门负责投资建设。
第二十九条 开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当将项目的详细规划和拆迁安置方案报开发主管部门审查同意，并按有关规定办理批准手续后，方可申请开工。
第三十条 开发项目可以由开发企业自行开发，也可以由开发企业与其他投资者合资、合作开发。
第三十一条 开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开发建设。未按期开工或者开发进度未达到开发合同要求的，除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，由开发主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，无偿收回其项目开发经营权。但因不可抗力等造成动
工开发迟延的除外。因政府及政府部门的不当行为造成动工开发迟延的，应当追究有关负责人及其他责任人员的行政责任。
第三十二条 开发企业在开发建设过程中不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定报经原批准机关批准，并办理开发合同变更手续，调整开发项目价款。
第三十三条 开发主管部门应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。
开发项目的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范；单项工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十四条 开发项目竣工后，必须进行项目综合验收。成片开发项目的综合验收，由城市人民政府组织有关部门进行；零星开发项目的综合验收，由开发主管部门组织有关部门和单位进行。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；
（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）需要验收的其他事项。
开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。
第三十五条 参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第三十六条 经综合验收合格的成片开发项目，其有关的基础设施、配套公用设施等，由城市人民政府移交给有关部门和单位。开发项目的物业管理按国家和省有关规定执行。
第三十七条 开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给购买者造成损失的，应当负责赔偿。
开发企业与勘测、设计、施工等单位之间的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
第三十八条 开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和政府有关部门对开发经营活动的审查处理意见记录在开发项目手册中，并定期送开发主管部门验核。
第五章 房地产经营
第三十九条 开发企业转让其开发的房地产，应当符合下列条件：
（一）按照开发合同规定已经支付全部开发项目价款，并取得开发经营许可证；
（二）投入开发建设的资金达到投资总额的百分之二十五以上；
（三）法律、法规规定的其他条件。
房地产转让应当签订书面合同。转让合同应当报开发主管部门和房地产权属管理部门登记备案。
第四十条 开发企业转让开发项目，受让人继续进行房地产开发经营的，应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十一条 开发企业预售商品房，应当依法办理预售登记，领取商品房预售许可证。
开发企业预售商品房所得价款，必须专款用于开发项目建设，并按规定接受监督管理。
第四十二条 开发企业必须按照预售合同约定的期限和质量为预购者提供商品房。未按照合同约定提供的，预购者有权追回预购款和索赔损失。
第四十三条 开发企业向境外预售、销售商品房的，应当办理商品房外销许可手续。
第四十四条 开发企业预售、销售商品房或者通过广告等方式推销商品房时，必须出示预售许可证、开发经营许可证、土地使用证件或者标明其编号。
第四十五条 任何单位和个人均可购买开发企业预售、销售的商品房。但城市人民政府另有规定的除外。
第四十六条 商品房的价格，由开发企业与购买者根据市场供求情况协商确定；安居工程住房、微利房的价格按国家和省的有关规定执行。
第四十七条 预购的商品房可以依法转让和抵押。
第四十八条 预售、销售的商品房，购买者应当依法纳税和办理房地产权属登记。
对享受税费减免等优惠政策的房地产，房地产权属管理部门在办理权属登记时，应当将其减免部分折算为国家的投入，并依此确定国家所应占有的房地产权益。购买者转让该房地产时，应当向国家补缴减免的税费及其增值收益。
第四十九条 购买在城市规划区内集体所有的土地上开发建设的商品房的，其买卖行为无效，房地产权属管理部门不予办理权属登记。
对在城市规划区内集体所有的土地上已经开发建设的商品房，由城市规划、土地管理和房地产开发等行政主管部门按照有关法律、法规的规定处理。
第六章 法律责任
第五十条 对违反本条例的行为，法律、法规有明确规定的，按法律、法规的规定处罚；法律、法规未作规定的，按本条例的规定处罚。
第五十一条 违反本条例第十一条规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十二条 违反本条例第二十三条第一款规定，开发企业未取得开发经营许可证，擅自进行房地产开发经营的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十三条 违反本条例第二十六条规定，未经开发主管部门同意，擅自进行投资建设的，由开发主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，并可处以建设项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十四条 违反本条例第二十七条第二款规定，在城市规划区内集体所有的土地上从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以违法所得一倍的罚款。
第五十五条 违反本条例第三十二条规定，未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，由城市规划行政主管部门责令其限期改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款。
第五十六条 违反本条例第三十四条规定，开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，由开发主管部门责令其限期改正，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十七条 违反本条例第四十条规定，开发企业将开发项目转让给其他开发企业未办理开发者变更手续的，由开发主管部门责令其限期补办手续，对转让人和受让人分别处以五万元以上十万元以下的罚款。
第五十八条 没有法律、法规依据，向开发企业收费的，开发企业有权拒绝，并由物价、财政等有关主管部门责令其限期退回；对收费单位的负责人和直接责任人员，按管理权限由监察机关或者有关主管部门根据情节轻重给予相应行政处分。
第五十九条 开发主管部门及其他有关部门的工作人员在确定项目开发者、竣工验收以及实施房地产开发经营管理等工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 有关执法部门在实施罚没处罚时，必须使用财政部门统一印制的罚没票据。罚没收入缴同级财政。
第六十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以自收到处罚决定书之日起十五日内，向同级人民政府或者作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议；对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以自收到处罚决定书之日起十五日内直接
向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第六十二条 在城市规划区以外的其他国有土地上，从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，参照本条例执行。
第六十三条 本条例自公布之日起施行。1984年11月20日山东省第六届人民代表大会常务委员会第十次会议通过的《山东省城市建设综合开发暂行办法》同时废止。
1995年10月12日
