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岳阳市房改房上市交易管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 04:04:01  浏览:8630   来源:法律资料网
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岳阳市房改房上市交易管理办法

湖南省岳阳市人民政府


岳政发[2003]15号
岳阳市人民政府关于印发《岳阳市房改房上市交易管理办法》的通知




各县、市、区人民政府,岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区,市直及驻市各单位:
为适应改革开放和完善社会主义市场经济体制的要求,进一步开放我市住房二级市场,优化居民住房消费环境,鼓励房改房上市交易,决定对《岳阳市人民政府关于印发<岳阳市房改房上市交易管理办法>的通知》(岳政发[2000]3号)文件进行修改。修改后的《岳阳市房改房上市交易管理办法》已经市政府第5次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。

二○○三年五月二十六日


岳阳市房改房上市交易管理办法

第一条 为规范房改房上市交易活动,满足城镇居民不断增长的住房需求,加快住宅建设,根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房、经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。
本办法所称上市交易,是指城镇内职工将所购房改房依法进行转让(含买卖、换购等)、出租、抵押的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区域内城镇职工所购房改房上市交易的管理。
第四条 房地产管理部门是房改房上市交易的行政主管部门。
第五条 具备下列条件的房改房可以上市交易:
1、已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的(尚未取得《国有土地使用证》的,可在上市交易过程中补办);
2、以标准价购买的房改房,已按房改政策补足房价款取得全部产权的(原产权单位撤销的,其补交房价款由财政部门收取后,纳入地方住房基金专户管理)。
第六条 有下列情形之一的,不允许上市交易:
1、改变使用性质的;
2、已列入城市规划拆迁范围内的;
3、经房屋安全管理部门鉴定为危房的;
4、以分期付款方式购房而价款尚未付清的;
5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
6、依法限制房地产权利的;
7、产权共有的房屋,其他共有人不同意交易的;
8、违反房改政策和纪律,且未纠正的;
9、学校教学区内已出售的住房;
10、法律、法规规定不能上市交易的。
第七条 转让房改房应缴纳下列税费:
1、土地收益金按交易额的5‰,由卖方缴纳;
2、契税按交易额的1%计征,由买方缴纳;
3、印花税按交易额的0.5‰计征,由买方缴纳;
4、房屋转让手续费按每平方米1.5元交纳,交易双方各承担50%。
土地收益金及有关税费可由国土、财政、税务、房产等部门委托房地产交易中心代征。
第八条 凡以换购方式上市交易房改房的,按换购房差价缴纳契税。
出售房改房后(从交易过户之日起)一年内新购进住房,且新购住房支付款高于或等于出售住房收入的,退回原售房改房已交土地收益金,并免征新购住房契税。
第九条 房改房出租、抵押的,按国家和省、市有关规定缴纳税费。
第十条 房改房上市交易,必须在县级以上房地产管理部门设立的房地产交易场所进行,严禁场外交易、私下交易。
第十一条 房改房上市交易双方应当签订合同,并持双方身份证、合同等证件到房屋所在地房地产管理部门办理房屋交易手续。领取《房屋所有权证》后30日内到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
交易双方签订的合同必须符合建设部颁布的合同样本的要求。
第十二条 上市转让成交价格由交易双方协商议定;也可自愿委托有资质的房地产价格评估机构进行评估。
交易双方应如实向房地产管理部门申报成交价,成交价明显低于评估价的,按评估价计征有关税费。
第十三条 职工房改房上市交易的收入在按照规定交纳有关税费和土地收益金后归职工个人所有。
第十四条 上市房改房的购买人不受地域、户籍、职业的限制。
第十五条 职工将已购房改房出售、换购时,在同等条件下,原产权单位有优先购买权。
第十六条 职工房改房上市交易后,原产权人及其配偶不得以任何理由再要求分配、租住、购买享受政府优惠政策的住房。
第十七条 各级房地产管理部门要建立健全房地产交易中心;建立信息网络,及时提供各类房地产的供求信息,搞好配套服务,处理好房地产交易纠纷。
各专业银行要大力支持房改房上市交易工作,积极发展住房抵押贷款业务。各县、市房地产管理部门应相应成立住房贷款担保公司,为住房贷款人提供服务。
第十八条 房改房上市转让后,物业管理仍按照公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还,随同房屋产权过户给受让人。
第十九条 建设、房地产、财政、税务、国土、物价等有关职能部门要密切协作,认真做好房改房上市交易管理工作。
第二十条 违反本办法规定将所购房改房上市交易的,有关部门不得办理转移登记、抵押登记和租赁登记手续。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。


岳阳市人民政府办公室 2003年5月26日印发




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外国人在中国永久居留审批管理办法

公安部、外交部


中华人民共和国公安部
中华人民共和国外交部


第74号

《外国人在中国永久居留审批管理办法》已于2003年12月13日经国务院批准,现予发布施行。

公安部部长 周永康
外交部部长 李肇星
二○○四年八月十五日

外国人在中国永久居留审批管理办法

第一条 为规范外国人在中国永久居留审批管理工作,根据《中华人民共和国外国人入境出境管理法》及其实施细则的有关规定,制定本办法。
第二条 外国人在中国永久居留是指外国人在中国居留期限不受限制。
第三条 《外国人永久居留证》是获得在中国永久居留资格的外国人在中国境内居留的合法身份证件,可以单独使用。
第四条 获得在中国永久居留资格的外国人,凭有效护照和《外国人永久居留证》出入中国国境。
第五条 受理外国人在中国永久居留申请的机关是设区的市级人民政府公安机关,直辖市公安分、县局;审核外国人在中国永久居留申请的机关是各省、自治区、直辖市公安厅、局;审批外国人在中国永久居留申请的机关是公安部。
第六条 申请在中国永久居留的外国人应当遵守中国法律,身体健康,无犯罪记录,并符合下列条件之一:
(一)在中国直接投资、连续三年投资情况稳定且纳税记录良好的;
(二)在中国担任副总经理、副厂长等职务以上或者具有副教授、副研究员等副高级职称以上以及享受同等待遇, 已连续任职满四年、四年内在中国居留累计不少于三年且纳税记录良好的;
(三)对中国有重大、突出贡献以及国家特别需要的;
(四)本款第一项、第二项、第三项所指人员的配偶及其未满18周岁的未婚子女;
(五)中国公民或者在中国获得永久居留资格的外国人的配偶,婚姻关系存续满五年、已在中国连续居留满五年、每年在中国居留不少于九个月且有稳定生活保障和住所的;
(六)未满18周岁未婚子女投靠父母的;
(七)在境外无直系亲属,投靠境内直系亲属,且年满60周岁、已在中国连续居留满五年、每年在中国居留不少于九个月并有稳定生活保障和住所的。
本条所指年限均指申请之日前连续的年限。
第七条 本办法第六条第一款第一项所指的外国人,其在中国投资实际缴付的注册资本金应当符合下列条件之一:
(一)在国家颁布的《外商投资产业指导目录》鼓励类产业投资合计50万美元以上;
(二)在中国西部地区和国家扶贫开发工作重点县投资合计50万美元以上;
(三)在中国中部地区投资合计100万美元以上;
(四)在中国投资合计200万美元以上。
第八条 本办法第六条第一款第二项所指的外国人,其任职单位应当符合下列条件之一:
(一)国务院各部门或者省级人民政府所属的机构;
(二)重点高等学校;
(三)执行国家重点工程项目或者重大科研项目的企业、事业单位;
(四)高新技术企业、鼓励类外商投资企业、外商投资先进技术企业或者外商投资产品出口企业。
第九条 申请人申请时需如实填写《外国人在中国永久居留申请表》,并提交下列材料:
(一)有效的外国护照或者能够代替护照的证件;
(二)中国政府指定的卫生检疫部门出具的或者经中国驻外使、领馆认证的外国卫生医疗机构签发的健康证明书;
(三)经中国驻外使、领馆认证的国外无犯罪记录证明;
(四)四张二英寸近期正面免冠彩色照片;
(五)本办法规定的其他有关材料。
第十条 本办法第六条第一款第一项所指人员申请时还需提交外商投资企业批准证书、登记证明以及联合年检证明、验资报告、个人完税证明。
鼓励类外商投资企业还应当提交国家鼓励发展的外商投资项目确认书。
第十一条 本办法第六条第一款第二项所指人员申请时还需提交下列材料:
(一)任职单位出具的本人职务或者职称证明;
(二)《外国专家证》或者《外国人就业证》;
(三)任职单位的登记证明以及年检证明、个人完税证明;任职单位是外商投资企业的,还需提交外商投资企业批准证书和联合年检证明;
(四)在执行国家重点工程项目或者重大科研项目的企业、事业单位中任职的人员需提交省、部级政府主管部门出具的项目证明文件;在高新技术企业中任职的人员需提交高新技术企业证书;在鼓励类外商投资企业、外商投资先进技术企业或者外商投资产品出口企业中任职的人员需提交国家鼓励发展的外商投资项目确认书或者外商投资先进技术企业确认书或者外商投资产品出口企业确认书。
第十二条 本办法第六条第一款第三项所指人员申请时还需提交中国政府主管部门出具的推荐函及有关证明。
第十三条 本办法第六条第一款第四项所指人员申请时,属于配偶的,还需提交婚姻证明;属于未满18周岁未婚子女的,还需提交本人出生证明或者亲子关系证明;属收养关系的,还需提交收养证明。外国有关机构出具的上述证明需经中国驻该国使、领馆认证。
第十四条 本办法第六条第一款第五项所指人员申请时还需提交其中国籍配偶的常住户籍证明或者其外国籍配偶的《外国人永久居留证》、婚姻证明、经公证的生活保障证明及房屋租赁或者产权证明。外国有关机构出具的上述证明需经中国驻该国使、领馆认证。
第十五条 本办法第六条第一款第六项所指人员申请时还需提交其中国籍父母的常住户籍证明或者外国籍父母的《外国人永久居留证》、本人出生证明或者亲子关系证明;属收养关系的,还需提交收养证明。外国有关机构出具的上述证明需经中国驻该国使、领馆认证。
第十六条 本办法第六条第一款第七项所指人员申请时还需提交被投靠的中国公民常住户籍证明或者外国人的《外国人永久居留证》、经公证的亲属关系证明以及投靠人国外无直系亲属关系证明、经公证的投靠人经济来源证明或者被投靠人经济担保证明、经公证的投靠人或者被投靠人的房屋租赁或者产权证明。外国有关机构出具的上述证明需经中国驻该国使、领馆认证。
第十七条 外国人申请在中国永久居留,由本人或者未满18周岁未婚子女的父母或者被委托人向主要投资地或者长期居留地的设区的市级人民政府公安机关或者直辖市公安分、县局提出申请。
由被委托人代为申请的,需提交申请人出具的委托书。申请人在国外出具的委托书,需经中国驻该国使、领馆认证。
第十八条 公安机关自受理外国人在中国永久居留的申请之日起六个月以内做出批准或者不批准的决定。
第十九条 被批准在中国永久居留的外国人,由公安部签发《外国人永久居留证》;申请人在境外的,由公安部发给《外国人永久居留身份确认表》,申请人持《外国人永久居留身份确认表》到中国驻外使、领馆办理“D ”字签证,入境后30日以内向受理其申请的公安机关领取《外国人永久居留证》。
第二十条 被批准在中国永久居留的外国人,每年在中国累计居留不得少于三个月。确因实际需要每年不能在中国累计居留满三个月的,需经长期居留地省、自治区、直辖市公安厅、局批准,但五年内在中国累计居留不得少于一年。
第二十一条 《外国人永久居留证》的有效期为五年或者十年。
被批准在中国永久居留的未满十八周岁的外国人,发给有效期为五年的《外国人永久居留证》;被批准在中国永久居留的十八周岁以上的外国人, 发给有效期为十年的《外国人永久居留证》。
第二十二条 《外国人永久居留证》有效期满、内容变更、损坏或者遗失的,持证人应当向其长期居留地的设区的市级人民政府公安机关或者直辖市公安分、县局申请换发或者补发。公安机关经审核对没有丧失在中国永久居留资格规定情形的,一个月以内换发或者补发证件。
第二十三条 持有《外国人永久居留证》的外国人应当在证件有效期满前一个月以内申请换发;证件内容变更的,应当在情况变更后一个月以内申请换发;证件损坏或者遗失的,应当及时申请换发或者补发。
第二十四条 具有在中国永久居留资格的外国人有下列情形之一的,公安部可以取消其在中国永久居留资格,同时收缴其所持《外国人永久居留证》或者宣布作废:
(一) 可能对国家安全和利益造成危害的;
(二)被人民法院判处驱逐出境的;
(三)通过提供虚假材料等非法手段骗取在中国永久居留资格的;
(四)未经批准每年在中国累计居留不满三个月或者五年内在中国累计居留不满一年的。
第二十五条 本办法实施前被批准在中国永久居留的外国人,应当在本办法实施之日起六个月以内到原居留证件签发地或者长期居留地的设区的市级人民政府公安机关或者直辖市公安分、县局换领《外国人永久居留证》。
第二十六条 申请在中国永久居留以及签发、换发、补发《外国人永久居留证》,有关收费项目和标准按照国务院价格和财政主管部门的规定执行。
第二十七条 本办法中下列用语的含义:
(一)“直系亲属”指父母(配偶的父母)、祖父母(外祖父母)、已满18周岁的成年子女及其配偶、已满18周岁的成年孙子女(外孙子女)及其配偶;
(二)“以上”、“以内”皆包括本数。
第二十八条 本办法由公安部、外交部负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。



来源: http://www.mps.gov.cn/webpage/showNews.asp?id=1321&biaoshi=bitGreatNews

摘要:惩罚性损害赔偿制度,是法院作出赔偿数额的判决超出实际损害数额的一种赔偿制度,它体现了对受害人的抚慰功能、报应功能、遏制功能和对市场交易的鼓励功能;《食品安全法》中“十倍赔偿”制度的确立,是我国惩罚性赔偿责任的进步,本文分析了《食品安全法》中惩罚性赔偿责任的价值目标和构成要件,针对现行立法的缺憾,提出建议,意在完善《食品安全法》中的惩罚性赔偿制度。

关键词:惩罚性赔偿;责任;构成要件

食品安全是国家安全的重要组成部分,也是全社会都在关注的热点问题。近年来,我国的食品安全问题层出不穷, “瘦肉精”、“染色馒头”、“三聚氰胺”、“牛肉膏”、“毒豆芽”、“塑化剂”等重大食品安全事故频发,严重影响了企业信誉,政府公信力,以及我国的国际形象,食品安全问题已然上升到了国家安全层面。
自2009年6月1日开始实行的《中华人民共和国食品安全法》(以下简称《食品安全法》),其第10章专门规定了违反《食品安全法》的“法律责任”,其中第96条规定:“违反本法规定,造成人身、财产或者其他损害的,依法承担赔偿责任。生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品,消费者除要求赔偿损失外,还可以向生产者或者销售者要求支付价款十 倍的赔偿金。”这一规定确立的食品安全责任惩罚性赔偿制度,在保障我国消费者权益方面起到了重要的作用。但是,由于该法规定的惩罚性赔偿的规则过于简单,在具体操作中存在许多问题。因此,通过分析《食品安全法》中惩罚性赔偿制度的理论基础,有必要全面了解该法规定的惩罚性赔偿制度的主要内容。
  一、什么是惩罚性赔偿
惩罚性赔偿(punitive damages)又称报复性赔偿(vindictive damages)或示范性赔偿(exemplary damages),是指法庭判定的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿,即损害赔偿金不仅是对权利人的补偿,同时也是对故意加害人的惩罚。
惩罚性赔偿具有以下几个特征:第一,从目的和功能来说,惩罚性赔偿由赔偿和惩罚所组成。第二,从赔偿责任的构成要件来说,与补偿性的赔偿相比,它虽然也要以实际损害的发生为适用前提,但赔偿的数额主要不以实际的损害为标准。第三,从赔偿范围来看,惩罚性赔偿并不以实际损害为限,其数额均高于甚至大大高于补偿性损害赔偿。第四,从能否约定看,合同法允许当事人事先约定违约损害赔偿,而且这种约定可能具有惩罚性,但这并不是惩罚性赔偿。
  我国《食品安全法》在规定行政责任和民事赔偿的同时,引入了英美法系中的惩罚性赔偿制度。传统产品的补偿责任与惩罚性赔偿责任的目的不同,前者的目的主要在于平衡和填补侵权人与受害人之间失衡的利益关系,而后者主要目的是预防和遏制类似侵权行为的再次发生。我国《食品安全法》规定惩罚性赔偿,体现了对受害人补偿和抚慰的功能;对加害人报应的功能;对不法行为人遏制的功能;对市场交易的鼓励功能的四方面的社会功能。
二、《食品安全法》中的惩罚性赔偿责任的构成要件
根据《食品安全法》第96条第2款的规定:“生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品,消费者除要求赔偿损失外,还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。”《食品安全法》将原有的一倍赔偿提高到了十倍,这无论在理论上还是立法实践中都是很大的突破,是惩罚性赔偿责任的重大进步。
我们应当明确《食品安全法》中的惩罚性赔偿责任的构成要件为:第一,主体要件:赔偿主体为不安全食品的生产者和销售者,有权请求惩罚性赔偿的是消费者;第二,行为要件:依据《食品安全法》规定,只要生产者生产了不符合食品安全标准的食品,经营者在明知是不符合食品安全标准的情况下仍然销售的,生产者和经营者即可被认定为行为违法;第三,结果要件:依据《食品安全法》规定,只要消费者购买的食品不符合食品安全标准,即可认定其受到了损害;第四,因果关系要件:食品生产者或经营者的违法行为与受害者所遭受的损害之间具有因果关系。
同时《食品安全法》对食品生产者和销售者进行了区别对待,对生产者适用的是严格责任,即生产者只要生产不符合食品安全标准的食品就要适用惩罚性赔偿制度。对销售者适用的是过错责任,即销售者明知是不符合食品安全标准而进行销售的,才适用惩罚性赔偿制度。因此,针对食品经营者,是否要承担惩罚性赔偿责任通常要考量两个方面的因素:一是行为的违法性。二是主观恶意性。
但是,我们仍应看到惩罚性赔偿责任在实际应用中并没有很好的发挥作用,当发生食品安全事件时,受害人利用法律手段主张赔偿权利的积极性不高,这也就从一定程度上助长和鼓励了生产经营者从事不法行为的意图。因而进一步完善我国食品安全法中的惩罚性赔偿责任,无疑是保障我国食品安全有效手段。
三、完善《食品安全法》中惩罚性赔偿的建议
1.明确规定以实际损害作为惩罚性赔偿数额确定的依据。
《食品安全法》第96条第2款规定:“生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品,消费者除要求赔偿损失外,还可以向生产者或者销售者要求支付的价款十倍的赔偿金。”由此可见,《食品安全法》规定的十倍的惩罚性赔偿制度,是建立在“价款”上的,而并不是建立在消费者实际遭受的或者实际需要填补的损失上的,所以,惩罚性赔偿数额确立的基数标准并不合理。一般来说,对于日常生活中的食品消费支付的价款都比较少,即使适用 “十倍”的赔偿,对消费者也并不能起到实际上的抚慰作用,对违法经营者也起不到有效的遏制作用。而消费者一般也会因为怕麻烦和赔偿数额不大而放弃对自身权益的维护,这也进一步助长了违法犯罪者的嚣张气焰。
2.降低索赔难度
  让受害者去证明销售者主观上有没有过错是十分困难的。如果实行举证责任倒置,只要销售者不能证明自己不是“明知”,就应认定其主观上有过错,应承担损害赔偿责任。这一方面可以促进消费者维权的积极性,另一方面也会对违法者起到一定的震慑作用。
3.完善监管体系
  现阶段我国质监系统、工商系统、食品药品监督系统和各级地方政府都有权利和责任对食品安全问题加以监管,但管理部门的众多和分管领域的不同也容易诱发推诿现象的发生,这无形中提高了消费者维权的难度,打击了消费者维权的积极性,因此,加紧体系体制的改革与建设十分必要,改革和完善现有监管体制,着力解决好监管中遇到的衔接问题,减少监管交叉,防止监管空白,推动监管合力的形成。才能真正从根本上保障消费者的权益。
4.建立统一的食品安全标准体系,保障惩罚性赔偿制度的实施。
食品安全标准是指为了保证食品安全,对食品生产经营过程中影响食品安全的各种要素以及各个环节所规定的统一技术要求。《食品安全法》第96条规定的惩罚性赔偿制度实施的效果,取决于食品安全标准体系完善与否。
食品安全标准存在三个认定标准:一是国家标准,二是地方标准,三是企业标准。依据《食品安全法》第3章关于“食品安全标准”的规定得知:食品安全标准是通过国家统一制定,并且强制执行和实施的。法律同时也规定,如果未规定食品安全国家标准的情况下,可以制定食品安全地方标准;如果未规定食品安全国家标准和地方标准的情况下,可以制定食品安全企业标准,也就是说企业可以自行制定食品安全标准。除非企业制定了更高的食品安全标准外,那么就有可能制定出不符合国家标准的食品安全标准,损害广大消费者的合法权益。因此,《食品安全法》应尽快建立统一的食品安全标准体系,明确规定食品安全标准的认定条件和程序,以保证惩罚性赔偿制度的全面贯彻和实施。
 四、结语
食品安全作为“国家安全”的重要组成部分,最贴近广大人民群众日常生活,是关乎国计民生的重要问题。《食品安全法》规定侵权法领域的惩罚性赔偿制度是十分必要的,“十倍赔偿” 制度的确立增强了消费者的维权信心,对于改变“食品不安全”的现状具有重要意义。我们应当在正确理解和运用食品安全责任的惩罚性赔偿制度的基础上,进一步完善我国的食品安全法律制度,这对依法有效保护食品交易中的消费者和经营者的合法权益以及构建和谐社会具有重要的意义。

伊犁州产品质量检验所 赵研