房地产抵押权效力的探讨
袁中强
【案情简介】
1997年3月7日，中国农业银行武汉市分行A办事处与武汉B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040011号《银行承兑协议书》。其内容为：收款人：武汉某链条标牌厂第一门市部；付款人为B药业有限公司，汇款金额为400万元，其中协议第二条约定申请人以武汉C制革厂自有房地产作为本协议载明承兑的担保，同日A办事处提供填充格式的合同文本由C制革厂与A办事处签订了武农银抵合字97年第040011号《抵押合同》一份，C制革厂抵押物的价值经有权部门评估为699万元整，抵押担保的范围包括承兑申请人根据主合同向抵押权人申请承兑400万元票款本金及其利息，违约金和实现抵押权的费用。抵押担保的期限为自设定抵押之日起至担保范围的全部本息清偿完毕止。当月12日A办事处和C制革厂分别在权利物资清单上签字加盖印章。C制革厂持相关文件到房地产管理部门办理了房屋岸房他97字第026号他项权证，之后交给A办事处。但A办事处没有按武农银承兑协字97年第040011号合同约定向承兑申请人开具承兑汇票。
1997年4月18日A办事处与B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040021号协议，C制革厂又与A办事处签订武农银抵合字97年第040021号抵押合同，但该合同中无任何具体抵押物内容，也没有进行抵押登记。同日B药业有限公司与A办事处签订了一份价值为160万元的质押合同。1997年4月25日 A办事处依据武农银承兑协字97年第040021号协议，向承兑申请人的收款人开出了400万元承兑汇票。
由于B药业有限公司没有依约定全额偿还A办事处兑付的400万元。1999年10月12日，A办事处根据武农银承兑协字第040021号协议的约定向B药业有限公司和C制革厂发催收通知，要求B药业有限公司和C制革厂抓紧还所欠银行为其垫付的资金，本息合计299.6万元没能实现的债权。依据相关金融政策与措施将其债权剥离转让给中国长城资产管理公司D办事处。
2002年8月，C制革厂以1997年3月7日B药业有限公司与A办事处所签的武农银承兑协字97年第040011号协议没有生效，也没有实际履行其债权不成立，因而其抵押担保也不成立为由，将D办事处告上法庭，请求将岸房他97字第026房屋他项权证予以注销。
在审理过程中，原、被告对04001号抵押合同及岸房他97字第026号房屋他项权证以及该协议未履行的真实性均无异议。但对040011号抵押合同的效力产生了重大的分歧。原告主张既然040011号合同没有履行，担保没有担保债权，抵押无效应当撤销，040021号抵押合同没有抵押物，没有设定抵押。被告主张两份抵押合同都是有效的，040011号抵押合同是040021号合同的前置程序，依银行惯例要先办理好房屋抵押的他项权证之后才能开出承兑汇票款。
法院认为：1997年3月7日，原告（C制革厂）与A办事处为武农银承兑协字第040011号协议所签订的武农银抵合字97第040011号抵押合同，是双方的真实意思表示，并依法办理抵押登记，领取了房屋他项权证，抵押合法有效。但由于武农银承兑协字97年第040011号协议作为主合同根本没有履行且已超过履行期限，作为主合同的武农银抵合字97年第040011号抵押合同的担保责任也就随之消灭，遂判决准予其请求。
【案例分析】
本案争议的焦点是房地产抵押权的法律效力，他项权证的法律地位如何界定。
一、房地产抵押
在我国房地产的抵押由《中华人民共和国担保法》作出相关规定：《担保法》第三十三条，抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，第三十六条；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这是我国法律对单独以房屋或土地使用权抵押的行为采取的“房随地走”和“地随房走”的双向原则，也是因为土地使用权和房屋所有权之间存在着依附关系习惯上称谓“房屋抵押”即包括土地使用权和房屋所有权的抵押。
二、抵押登记
1、抵押合同的签订
首先抵押合同的形式依《担保法》第三十八条之规定：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
其次抵押合同的内容也由该法第三十九条作了明确的规定，抵押合同应当包括以下内容：
（一） 被担保的主债权种类、数额。
（二） 债务人履行债务的期限。
（三） 抵押物的名称、数量、质量状况所在地、所有权权属或
者使用权权属。
（四） 抵押担保的范围。
（五） 当事人认为需要约定其他事项。
笔者认为上述四项必须具备的要件是抵押合同的重要内容缺一不可，即使不完全具备可以补正，这里可以补正同样是必须的，其第五项是备用性的、选择性的即双方当事人共同认可的。
2、抵押合同的效力
抵押合同经双方签字后，即对双方具有约束力，对于不动产、特定物的生效条件是经登记才能生效。《担保法》第四十一条，当事人以本法第四十二规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，第四十二条列举了必须登记的抵押物及登记部门。办理抵押物登记的部门如下：
（一） 以无地上定作物的土地使用权抵押的，为核发土地使用
权证书的土地管理部门。
（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押
的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
（三） 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。
（四） 以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门。
（五） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
凡是以房地产作为抵押物是必须进行登记的，不登记的抵押合同是没有法律效力的。但我之理解抵押合同只要双方一签字即对双方具有约束力，登记行为是我国对不动产、特定物设定的一种公示制度。抵押登记也是这种公示制度延伸，它的目的与在于保护第三人的合法权益。
关于抵押权登记最高人民法院对此作了解释。
青岛市人民代表大会代表建议、批评和意见工作条例
山东省青岛市人大常委会
青岛市人民代表大会代表建议、批评和意见工作条例
（2006年4月28日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）
第一章 总 则
第一条 为了保障市人民代表大会代表(以下简称代表)依法行使提出建议、批评和意见的权利，提高代表建议、批评和意见的提出和办理工作质量，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称代表建议、批评和意见，是指代表在市人民代表大会会议期间和闭会期间，按照规定的程序和形式，分别向市人民代表大会及其常务委员会提出的对本市各方面工作的建议、批评和意见（包括经市人民代表大会主席团决定作为建议、批评和意见处理的代表提出的议案）。
第三条 代表建议、批评和意见的交办单位负责接收代表建议、批评和意见，并将其交有关机关和组织办理。在市人民代表大会会议期间的交办单位是会议的工作机构，闭会期间的交办单位是市人民代表大会常务委员会（以下简称市人大常委会）的代表工作机构。
第四条 代表建议、批评和意见的承办单位负责研究办理代表建议、批评和意见，并将办理情况答复代表。承办单位为本市所辖区域内的机关和组织。
办理代表建议、批评和意见，是承办单位的法定职责，承办单位应当认真办理并在规定的期限内答复代表。
第五条 代表提出建议、批评和意见，是法律赋予的职权，是执行代表职务，参加管理国家事务、管理经济和文化事业、管理社会事务的重要形式。
各级机关和组织、企事业单位应当为代表提出建议、批评和意见提供必要的条件和服务。
第二章 代表建议、批评和意见的提出
第六条 代表应当主要围绕全市改革、发展、稳定的大局，政治、经济、文化、社会生活中的重大问题和人民群众普遍关心的问题，对市人民代表大会及其常务委员会、市人民政府及其部门、市中级人民法院、市人民检察院和其他机关、组织的工作，提出建议、批评和意见。
第七条 代表建议、批评和意见，可以由代表一人提出，也可以由代表联名提出。联名提出的，领衔代表应当使参加联名的代表了解所提建议、批评和意见的内容；参加联名的代表应当确认所提建议、批评和意见的内容能够真实表达自己的意愿。
第八条 代表建议、批评和意见应当一事一议，实事求是，事由清楚，意见具体。
以代表建议、批评和意见专用纸提出的，应当工整填写规定栏目并亲笔签名；以电子文件方式提出的，应当符合有关要求。
第九条 有下列情形之一的，不应当作为代表建议、批评和意见提出：
(一)不属于本市所辖区域内的国家机关和组织职权范围的；
(二)涉及解决代表本人及其亲属个人问题的；
(三)代转人民群众来信的；
(四)涉及学术探讨、广告宣传和产品推介的；
(五)没有实际内容的；
(六)其他不应当作为代表建议、批评和意见的。
属于前款所列情形之一的，不作为代表建议、批评和意见办理，交办单位应当告知代表。
第十条 代表要求撤回所提建议、批评和意见的，应当以书面形式向交办单位提出撤回意见，办理工作即行终止。
第三章 代表建议、批评和意见的交办
第十一条 代表在市人民代表大会会议期间提出的建议、批评和意见，由交办单位在大会会议期间交办。代表在闭会期间提出的建议、批评和意见，由交办单位自收到之日起五个工作日内交办。
第十二条 承办单位应当根据代表建议、批评和意见的内容以及相关单位的职能确定。
代表建议、批评和意见属于市人大常委会办理的，由市人大常委会办公厅确定承办单位；属于政府系统办理的，由市人民政府办公厅确定承办单位；属于法院、检察院系统办理的，由市中级人民法院、市人民检察院确定承办单位；属于其他机关和组织办理的，该机关和组织应当确定相关的工作机构负责承办。
第十三条 代表建议、批评和意见需两个以上单位共同办理的，应当确定主办单位和协办单位；需两个以上单位分别办理的，应当确定分别办理单位，分别办理单位都是主办单位。
第十四条 承办单位对认为不属于本单位办理的代表建议、批评和意见，应当自收到之日起五个工作日内，按照规定程序退回交办单位，由交办单位重新确定承办单位。其中属于政府系统办理的，退回市人民政府办公厅，由其重新确定承办单位。办理时限自另行交办之日起计算。承办单位不得将代表建议、批评和意见擅自退回或者自行转送其他单位。
第十五条 市人民代表大会有关专门委员会应当在每年市人民代表大会会议结束后十个工作日内，对会议期间收到的代表建议、批评和意见进行综合分析，提出拟重点督办的代表建议、批评和意见，经市人大常委会主任会议研究确定后，由承办单位重点研究办理。
第四章 代表建议、批评和意见的办理
第十六条 承办单位应当建立健全办理工作制度，实行分级负责制，严格办理程序。
承办单位办理代表建议、批评和意见，应当充分听取代表的意见，必要时可以邀请相关代表参与研究办理。
承办单位办理代表建议、批评和意见涉及同类问题的，应当统一研究办理。
第十七条 对于市人大常委会主任会议确定重点督办的代表建议、批评和意见，以及涉及面广、问题反映比较集中的代表建议、批评和意见，应当由承办单位的主要负责人主持研究办理，必要时分别由市人大常委会、市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院的负责人主持研究办理。
第十八条 对共同办理的代表建议、批评和意见，主办单位应当主动与协办单位协商办理；协办单位应当自收到代表建议、批评和意见之日起一个月内向主办单位提出书面协办意见。主办单位应当负责答复代表，答复内容涉及协办单位的，应当同时抄送协办单位。
主办单位与协办单位之间意见不一致时，主办单位应当进行协调。经协调后意见仍不一致的，主办单位应当向共同上级机关报告，上级机关有明确意见后，再答复代表。
第十九条 代表建议、批评和意见的办理期限为三个月。个别在规定时间内不能办理完毕的，经报请交办单位同意后可以适当延期，并同时向有关代表说明情况；延长期限不得超过三个月。
代表所提建议、批评和意见经交办单位确认属于需要迅速处理的问题的，承办单位应当尽快予以办理和答复。
第二十条 承办单位应当区别不同情况，按照下列规定办理代表建议、批评和意见并答复代表：
(一)能够解决的问题，应当尽快解决；
(二)应当解决但因客观条件限制暂时难以解决的问题，应当列入工作计划或者规划，创造条件，逐步解决；
(三)确实不能解决的问题，应当向代表说明理由。
承办单位对于代表建议、批评和意见所提问题正在解决或者已列入计划、规划解决的，应当根据代表的要求和落实的情况及时续复代表；因情况发生变化，致使原答复不能落实的，应当及时向代表说明原因。
第二十一条 承办单位对代表建议、批评和意见应当逐件答复。答复应当以面复为主要形式，特殊情况经代表同意也可以采取其他方式。对于市人大常委会主任会议确定重点督办的代表建议、批评和意见，以及不能落实或者近期难以落实的代表建议、批评和意见，应当由承办单位负责人或者具体承办的职能部门负责人面复代表。
承办单位办理代表建议、批评和意见，应当提出书面答复意见。书面答复意见应当表达准确，格式规范，由承办单位主要负责人审核签发并加盖承办单位公章。
第二十二条 承办单位对代表联名提出的建议、批评和意见，应当分别答复每位代表，或者商领衔代表同意后集中答复代表或者请其转复其他代表。
第二十三条 承办单位在答复代表的同时，应当将答复意见按照规定的程序录入代表建议、批评和意见网上办理系统，并按照规定的格式抄送交办单位存查。
第二十四条 承办单位答复代表时，应当附送由市人大常委会代表工作机构制作的《代表建议、批评和意见办理情况反馈意见表》。代表应当认真填写反馈意见并于收到书面答复意见后五个工作日内寄送市人大常委会代表工作机构。承办单位不得要求代表违背意愿签署意见。
第二十五条 承办单位在办理过程中，对涉及国家秘密或者不宜公开的问题，应当按照要求做好保密工作。
第五章 代表建议、批评和意见办理工作的监督检查
第二十六条 市人大常委会应当对代表建议、批评和意见的办理工作进行监督检查，具体工作由市人大常委会代表工作机构负责。市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院、其他有关机关和组织应当对本系统、本单位办理代表建议、批评和意见的工作进行监督检查。
第二十七条 市人大常委会主任会议确定重点督办的代表建议、批评和意见，由市人民代表大会有关专门委员会负责督办，并将督办情况向市人大常委会主任会议或者市人大常委会会议报告。
第二十八条 代表对承办单位的答复意见不满意的，经交办单位与有关工作机构研究确定后，发出《代表建议、批评和意见督办通知书》，交有关承办单位重新办理，并自重新办理之日起一个月内向代表面复。
第二十九条 承办单位应当在办理工作结束后，向交办单位报告办理结果。交办单位应当及时向承办单位通报代表对办理工作的意见。
第三十条 市人大常委会会议或者市人大常委会主任会议应当定期听取有关承办单位对代表建议、批评和意见办理工作情况的报告。
市人大常委会会议对有关承办单位办理工作报告审议后，市人大常委会办公厅应当及时向有关单位通报审议意见，有关单位应当根据审议意见改进办理工作。
第三十一条 市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院在下一次市人民代表大会会议召开前提交的代表建议、批评和意见办理情况报告，经市人大常委会会议审议后，印发下一次市人民代表大会会议全体代表。
第三十二条 代表可以依法持代表证向承办单位了解所提代表建议、批评和意见的办理情况，或者依法约见承办单位负责人，提出意见；也可以依法对代表建议、批评和意见办理情况提出询问和质询。
第三十三条 市人大常委会应当定期组织评选优秀代表建议、批评和意见并进行表彰。市人大常委会可以会同市人民政府、市中级人民法院和市人民检察院以及其他机关和组织评选办理工作先进单位、先进个人并进行表彰。
第三十四条 有下列情形之一的，市人大常委会主任会议可以责成承办单位限期改正并报告处理结果；情节严重的，责成有关机关依法追究承办单位负责人及有关责任人的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对办理工作敷衍塞责、相互推诿，超出办理时限，答复与事实不符，答复不落实又不说明原因的；
（二）贻误工作造成重大损失的；
（三）没有按照规定做好保密工作的；
（四）对提出建议、批评和意见的代表侮辱、谩骂、恐吓、报复的。
第六章 附 则
第三十五条 本市出席全国人民代表大会的代表和山东省人民代表大会的代表，向市人民代表大会及其常务委员会提出的代表建议、批评和意见，参照本条例办理。
第三十六条 本条例自2006年7月1日起施行。
